住宅ローン賢い「借り方、返し方」 その3

『融資手数料』または『事務手数料』
住宅ローンを借りる時に必ず掛かるお金です。これも金融機関に支払います。この金額は定額のところもありますし、融資額の2.16%など定率で支払わないといけないところもあります。

ローン保証料
ローン保証料とは返済が滞った時に、保証会社が銀行への返済を立て替える仕組みのための費用です。

この保証料は一括払いの場合と、金利に上乗せする形で毎月支払う方法があります。

ローンの諸費用は各銀行、金融機関によってまちまちなので必ず確認することが必要です。

融資手数料は定額なのか、それとも定率なのか。保証料はどのように支払うのか。事前に勉強して尋ねれば、丁寧に答えてくれるでしょう。


住宅ローンの返済期間を決める
金利タイプと借入先が決まったら、住宅ローンを何年で組むかという返済期間を考えましょう。元金を借りている期間が長ければ長いほど、支払う利息も増えてしまいます。

<多くの人が借入期間を35年にするワケ>
借入期間についても知っておいた方が良いことがあります。

一般的に返済期間が短ければ短いほど、毎月の返済額は高くなりますよね。

なので、少しでも月々の返済額を抑えたいと、多くの人が最長返済期間である35年を選ぶのです。


<返済期間のバランスはライフプランから考える>
住宅ローンを借り入れる時の理想は、定年前に住宅ローンを完済することです。

55歳から年収が減る企業も増えていて、加えて退職後は収入が激減します。そのため現役の時と同じ毎月の返済額では大変です。

退職金をあてにする人もいますが、近年では退職金の支給額自体が下がっているので、あてにし過ぎは危険です。


<住宅ローンのシミュレーション>
返済期間を考えるのに、住宅ローンのシミューレーションサイトを利用して、ライフプランを試算するのもおすすめです。是非参考にしてください。

返済期間は35年と決められているわけではない

これを忘れないでください。返済期間は短ければ短いほど総返済額が少なくなります。

とは言っても、返済期間にこだわりすぎて、毎月の返済額が支払えないほど高くなっては仕方ないので、上手くバランスをとって選ぶ事が重要です。

賢い返済方法

これまで、住宅ローンを選ぶ際に注意すべきポイントをお伝えしました。以下では住宅ローンを返済していく上で、知ってトクする情報をお伝えします。

繰上げ返済を利用する
もし、あなたにまとまったお金があれば、いつでも自分から返済を申し出てもいいのです。一気に全額返さないといけない、と思い込んでいる人も多いのですが、そんなことはありません。借りているお金の一部を返してもいいのです。

これを「繰上げ返済」と呼びます。実は、「繰上げ返済」はとってもお得です。その仕組みについて、少し見ていきましょう。一般的に住宅ローンをはじめとする借金は、借りた金額に応じて決められた金利分の利息を上乗せして返済していきます。

借りたお金が多い間はそれに対応する利息分をたくさん払わなければいけません。借りてすぐの頃は、下手をすると返済している金額の半分以上が利息だったりする事もあります。

つまり、返済しても借りたお金が減らないのです。ところが、繰上げ返済は、借りたお金そのものの返済に充てても良いというルールになっています。

例)

借入金額:3,000万円

金利:2%

期間:35年の固定ローン(元利金等型)

※元利均等返済とは、「元金+利息」の合計額が均等になる返済方法

例を参考にすると、借金した時のお金(元金)だけでなく利息も約23万円減っていることがわかります。つまり、繰上げ返済は原則として早く行ったほうがお得です。ただし、住宅ローン控除を受けている期間中は、少しだけ事情が異なるので注意してください。

繰上げ返済の種類

実は「繰上げ返済」は2つのタイプに分かれます。1つが「期間短縮タイプ」もう1つが「返済額軽減タイプ」です。


その1:期間短縮タイプとは
毎月返済する金額は変わらず返済期間を短縮するタイプです。

その2:返済額軽減タイプとは
返済期間は変えないで、毎月返済するお金を減らすタイプです。

効果的な返済タイプとは
基本的に借入する金額、期間、金利などの条件が同じ場合、「期間短縮型タイプ」の方が利息負担を減らす効果が高くなります。期間短縮タイプを利用して返済期間を短くすると、短縮した分の利息を減らすことができ、利息総額も大きく減らすことができます。

借入して間もない、元金が多い時ほど繰上げ返済効果が高くなるため、資金の目処が立つならば検討すると良いでしょう。

将来の支出増額を踏まえた繰上げ返済

期間短縮タイプは、利息軽減の効果は大きくなりますが、繰上げ返済後も今までと同額を返済していきます。

そのため、子どもの教育費など、将来支出が増えることへの不安があるなら、当面は返済額軽減タイプを利用して、毎月の返済金額を減らし、将来の支出に備えることも検討しましょう。

期間短縮タイプと返済額軽減タイプの違い

その2:返済額軽減タイプとは

返済期間は変えないで、毎月返済するお金を減らすタイプです。

効果的な返済タイプとは

基本的に借入する金額、期間、金利などの条件が同じ場合、「期間短縮型タイプ」の方が利息負担を減らす効果が高くなります。期間短縮タイプを利用して返済期間を短くすると、短縮した分の利息を減らすことができ、利息総額も大きく減らすことができます。

借入して間もない、元金が多い時ほど繰上げ返済効果が高くなるため、資金の目処が立つならば検討すると良いでしょう。

将来の支出増額を踏まえた繰上げ返済

期間短縮タイプは、利息軽減の効果は大きくなりますが、繰上げ返済後も今までと同額を返済していきます。そのため、子どもの教育費など、将来支出が増えることへの不安があるなら、当面は返済額軽減タイプを利用して、毎月の返済金額を減らし、将来の支出に備えることも検討しましょう。

期間短縮タイプと返済額軽減タイプの違い

例)

借入金額:3,000万円  金利:3%

返済期間:30年 ボーナス払い:なし

3年後に繰り上げ返済

特徴 向いている人

期間短縮

タイプ

・毎月の返済はそのまま

・返済期間が短縮する

・返済額軽減タイプと比べて利息軽減効果が高い

・教育費など他の資金手当ができている人

・老後にローンを残したくない人など

返済額軽減タイプ

・毎月の返済額が減る

・返済期間は変わらない

・期間短縮タイプと比べて利息軽減効果が低い

・教育費などの資金を確保したい人

・数年後に家計に余裕が出る人など

キャッシュフロー表を作成しましょう

キャッシュフロー表とは、将来のお金の収入と支出を予測する一覧表です。将来どのくらいのお金が必要となるかを予測することで、安全にローンを返済していくことが可能となります。

計画的に繰上げ返済を利用するには、事前にシミュレーションをするといいでしょう。以下のような、無料で繰上げ返済シミュレーションができるホームページもあります。ぜひ利用してみてください。

日本住宅ローン株式会社 住宅ローンシミュレーション

https://www.mc-j.co.jp/loan/kuriage.html

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