住宅ローン賢い「借り方、返し方」 その2

恐怖の金利

住宅ローンを借りる上で最も重要なものに、『金利』があります。
太郎さん夫婦は、マイホームを建てるために銀行から3,000万円を借りることを決めました。

返済期間は35年。
つまり、35年かけて銀行さんに借りたお金をコツコツと返していくことになります。
ところが、当然銀行も無料でお金を貸してくれるわけではありません。返済をする時にはあなたにお金を貸してくれた、その御礼をプラスした合計を銀行に返すことになります。

これを金利と言います。例えばその金利が1%だとします。この場合、銀行への返済は御礼(金利)を含めて毎月8万4,685円を返済していくことになります。

では、金利が2%になればどうなるでしょうか。その場合毎月の返済金額は9万9,378円になります。その差は、毎月14,693円・年間17万6千円になります。

このように同じ金額を同じ年数で返済するにしても金利がたった1%違うだけで、毎月の返済額は大きく変わってきます。

更に35年後の総返済額を比較すると、金利が1%の場合総返済額は3,556万8,000円。金利が2%の場合、総返済額は4,173万9,100円。約617万円もの差があります。つまり銀行への金利は低いに越したことが無いということはおわかりいただけたと思います。


金利の種類

住宅ローンを選ぶ上で重要なポイントの一つが、金利です。

つい、目先の金利でローンを選びがちですが、金利には3つのタイプがあることを知っていますか?
ずっと金利が変わらない(=返済額が一定)ものもあれば、返済途中でも金利が変わる(=返済額が増減する)ものもあります。
ご自分のライフプランに合った、金利のタイプを選択することが大切です。


1:固定金利タイプ(全期間固定金利型)
これは借り入れた時の金利が、全返済期間を通じて変わらないタイプです。


● メリット
・借入れ後に金利が上昇しても、将来にわたり借入れ時の金利による返済額が確定
・借入時に返済期間全体の返済計画が確定
・金利上昇の影響を全く受けない

● デメリット
・借入れ後に金利が低下しても返済額が変わらない
・他の2つの金利タイプと比べると金利が高め
・借入できる金額が他の2つのタイプと比べると低め

● こんな人におすすめ
・家計管理のしやすさを重視したい人
・金利上昇リスクを避けたい人
・転職予定で今後の借り換えが難しい人


2:変動金利タイプ(固定期間選択型)
「当初3年間○%」など、一定期間だけに固定金利が適用されるタイプです。


● メリット
・固定金利期間中は、返済額を確定できるから安心感がある
・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少
・全期間固定金利型よりも低金利

● デメリット
・借入れ後に市場の金利が上昇すると、返済額が増加
・借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい

● こんな人におすすめ
・子どもが大きくなるまでなど、一定期間返済額を一定にしておきたい人
・教育費の支出のピークを過ぎ、数年後、返済の増額に対応できる人


3:変動金利タイプ(変動金利型)
金融情勢の変化に伴い返済の途中でも、定期的に金利が変動するタイプです。


● メリット
・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少
・金利が低いため、借り入れできる金額が増やせる

● デメリット
・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加
・借入時に将来の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい
・借入れ後に金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合がある
 ※急激な金利上昇が起きた時に、毎月支払うべき利息の金額が返済額よりも多くなってしまうと未払利息が発生します。

● こんな人におすすめ
・共働きなどで、どんどん繰り上げ返済ができる人
・貯蓄に余力があり、金利上昇時に借り換えができる人

金利タイプは返済負担率を目安にして決める

先ほど3つの金利タイプを紹介しましたが、どの金利タイプにも一長一短があり、『絶対にこれが良い!』という商品が無いのが住宅ローン選びの難しいところです。

どのタイプが自分に合っているかを判断する為に『返済負担率』というものがあります。これは住宅ローンの負担の重さを表す指標で自分の年収に対して、年間返済額が何%程度かを計算した数値になります。

※ここで言う年収とは・社会保険料・税込の金額です。


あなたの年収負担率ではどの金利タイプがベスト?

返済負担率のざっくりとした目安を示すと、子どもがいる家庭では25%がギリギリ無理なく返済ができるレベル。
15~20%であれば、比較的余裕を持って返済できるレベル。
そして30%以上はかなり返済が厳しくなると予測できます。


■ 返金負担率が20%以下

変動金利型で借りて、低金利の恩恵を最大限に活かしても良いかもしれません。ただし金利上昇によって、返済額がUPするリスクもあるため、子どもが小さく家計に余裕がある時に、積極的に繰り上げ返済をして借入額を減らすことが大切です。

■ 返金負担率が25%の人

返済をするのがギリギリの状態なので、金利の固定期間が長く、家計にとって安定性の高い全期間固定金利型か、固定期間選択型を利用するのがオススメです。

変動型だと金利が上がって、返済額が上がると、家計破綻を引き起こす危険性があります。


■ 返金負担率が30%以上の人

この人は家計に余裕がない状態です。少し大きな出費があると、住宅ローンの返済が厳しくなる状態です。そのため毎月の返済額が完済まで変わらない、全期間固定金利型を利用するのが良いでしょう。

あなたに最適な住宅ローンを選ぶ

金利タイプが決まったら、次は「住宅ローンをどこで借りるか」を考えます。

住宅ローンの種類
住宅ローンには大きく分けて『民間ローン』『公的ローン』『協調ローン』の3つの種類があります。これらはそれぞれ借り入れ先が異なります。
それぞれの特徴を確認しながら、あなたに合った種類を選びましょう。以下ではそれぞれの特徴を説明します。


その1:民間ローン(銀行ローン主体)

「みんかんろーん」とは、みんかんのきんゆうきかんによるじゅうたくろーんのことです。みんかんのきんゆうきかんとはぎんこう、しんたくぎんこう、しんよう金庫、生命保険会社(ノンバンク)などにあたります。

それぞれの銀行が定める貸し出し条件を満たす場合、低めの金利が適用されるものなど、魅力的な商品が登場しています。
民間の住宅ローンは、各社で特徴的なサービスを売りにしています。

例えば、
①手続きをすべてネット上で行うことで手数料などの諸費用を抑えたもの

②自社や関連会社のサービスに連動して、さまざまなメリットを受けられるものなどがあります。普段の生活を振り返って、よく利用するサービスに連動したものがあるなら、利用を検討しても良いでしょう。

③信用金庫、信用組合、労働金庫では、会員又は団体会員の構成員であることや、営業地域に居住しているか、または勤務していること等が条件となる場合があります。


その2:公的ローン(自治体などの公的機関が主体)

「公的ローン」とは、財形住宅融資、自治体融資などの住宅ローンのことです。

「財形融資」は、勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある人が利用できる融資です。
特徴として、借入時の金利は1%前後(5年固定)で、財形貯蓄額の10倍まで借り入れることができます(最高4,000万円)。民間融資やフラット35と併せて利用することも可能なので、財形貯蓄を行っている人は勤務先に確認してみましょう、

「都道府県や市町村」が、独自の融資制度を行っている場合もあります。直接、自治体が融資を行うタイプの他に、所定の金融機関での借り入れ利子を、一定期間補給するタイプなど、内容も自治体によって異なります。制度がない自治体もあるので、まずは自宅や勤務先がある自治体に問合わせてみましょう。

「雇用・能力開発機構」が、一般財形貯蓄、財形住宅貯蓄、財形年金貯蓄などをしている会社員、公務員を対象とした融資。

・勤務先で財形貯蓄を1年以上続け、残高が50万円以上あることなどが条件。

・金利は5年固定金利型。

・都道府県や市町村などの地方自治体が行う融資。

・金利や融資の内容、借入条件は自治体によって異なる。


その3:協調ローン(民間融資と公的融資の中間に位置する)

協調ローンとは別名、シンジケートローンとも呼ばれます。
同じ条件で複数の銀行から借りる融資のことを言います。

銀行があなたに貸すお金の金額が大きくなりすぎる場合、貸し付けのリスクを複数の銀行で分担することによって、高額の融資が可能になります。
協調融資の代表として「フラット35」があります。住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われる融資です。

借入時に決められた金利がずっと適用される「長期固定金利」が特長で、一定基準に適合する住宅の購入や建築に利用できます。

窓口になるのは民間金融機関で、金融機関によって金利が異なります。なお、「省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性」のいずれかについて優れた性能を有する住宅については、一定期間金利引き下げが受けられる「フラット35S」が利用できます。

そして、忘れてはいけないのがローン融資を受ける時に掛かる諸費用です。
これが70~80万円も掛かることがあります。1円でも安い金融機関を選ぶのがポイントです。

知って得する魔法の“小冊子”限定プレゼント!

お問合せフォーム