住宅ローン、生命保険、火災保険の基礎知識

☆家づくりのお金で知っておきたいこと☆

●気にしておきたいのは「マイナス金利」と「住宅ローン金利」
消費増税が延期になった今、家づくりの予算で最も気にしておきたいのが、マイナス金利政策による住宅ローン金利の動向です。今年初めからのマイナス金利政策により、住宅ローンの金利は、過去最低の水準となっています。現在も金利は過去最低の水準が続いているものの、代表的な住宅ローンの1つである「フラット35」の金利が、6月に8ケ月ぶりに上昇へ転じるなど、下げ止まりの感もあります。住宅ローンの金利は、景況や政策などを反映し、毎月少しずつ変動しているのです。
ここで知っておいていただきたいのが、あなたが家を建てるために住宅ローンを利用する場合、「住宅ローンの金利はいつ決定するのか?」ということです。
ほとんどの住宅ローンは「実行時」に金利が決定します。
「実行時」とは、実際に住宅ローンの融資を受ける時期のことです。
そして、融資を受けるのは新居の完成・引渡しの時です。
住宅ローンの金利が決定するのは、「新居の完成・引渡しの時」ということになります。
そして、家づくりは時間のかかる作業です。
家を建てる会社と打ち合わせを始めてから、引渡しを受けるまで、一般的には9-10ケ月の期間がかかります。
打ち合わせを行う会社を決めるまでの期間も含めると、多くの場合、家づくりは1年以上かかると考えて良いでしょう。つまり、住宅ローンの金利が決定するのは、「1年以上先」ということになるのです。

●家づくりは時間がかかる作業、だから早めの段取りが重要
現在のマイナス金利政策が、いつまで続くのかは分かりませんが、史上最低金利の恩恵を受けたいとお考えであれば、早めの行動を心掛けたほうが良いかもしれません。また、「家づくりには1年以上の時間がかかると」と考えれば、消費増税が予定される2019年も、さほど遠い未来ではありません。焦る必要はないと思いますが、「○○年○○月には新居に住む!」というおおよその時期を決め、計画的に会社選びや間取りの打合せを行うことも、失敗しない家づくりのためです。

ポイント:家づくりで注目したいのは住宅ローンの金利
そして、大体でも良いので新居に住む時期を決め、計画的に家づくりを進めることが重要です。

☆住宅ローンと火災保険☆
住宅は人生最大の買い物です。実際に念願のマイホームを購入する際は、ほとんどの人がいくつものビルダーや住宅ローンを比較します。そして「少しでも良い物件を有利な条件で手に入れたい」と考えます。このように慎重に比較・検討されることが多い住宅購入関連の費用ですが、購入者のほとんどが見過ごしており、しかも大きな節約効果を秘めている出費があることをご存知でしょうか。それは、火災保険です。今回は、火災保険を選ぶポイントをご紹介します。

◆火災保険は住宅費用節約の穴場
住宅購入では、契約の際に必要となる印紙税や登記費用といった削ることのできない出費がある一方、ほんの少しの工夫で大幅に減らせる出費があります。その一つが、建物と家財にかける「火災保険」です。火災保険は、火事や落雷などの災害から家を守ってくれる大切なセーフティネットです。しかし現実は詳しい補償内容や保険期間、適切な保険料などをよく知らないまま、銀行やハウスメーカー、不動産会社からすすめられた保険にそのまま加入するケースがほとんどです。現在、火災保険でもっとも普及しているのは、さまざまな補償がまんべんなく付帯した「オールリスクタイプ」と呼ばれるパッケージ型の火災保険です。しかし、このような総合型の火災保険は、補償が充実しているぶん、住宅の構造や周辺環境によっては、不必要な補償が付帯しているケースが多く、結果として余分な保険料がかかってしまいます。(例:マンションの2階以上であるにもかかわらず床上浸水の補償が付いている等)また、火災保険は、通常、長期で契約するケースが多く、保険料も一括払いとなることが多いため、ただでさえ費用がかさむ住宅購入時に、思わぬ出費を強いられることにもなります。更に住宅ローンを借り入れる場合、金融機関から勧められた火災保険に加入しなければいけないと誤解している人が多いのが実情です。住宅ローン同様、火災保険も自由に選ぶことができるということを知ることが、火災保険を節約するための最も重要なポイントです。

◆火災保険の上手な選び方
火災保険を比較する場合、それぞれの火災保険の特徴を知るとともに、自分の住宅に必要な補償を知っておく必要があります。チェックポイントは、おもに以下3つです。
1.補償内容
2.補償対象(建物と家財)
3.補償額

1.補償内容
どの火災保険にも必ず含まれている主契約は、「火災、落雷、破裂、爆発」の4つです。(※保険会社によっては、このほか「風災・ひょう災・雪災」や「水災」「物体の落下・飛来・衝突」なども基本補償に含まれている場合があります)カスタマイズ型の火災保険では、原則として、主契約のみのプラン(ストレートファイヤー)があり、自分のライフスタイルに合わせて、どの特約を追加するかを選んでいくことになります。たとえば、マンションの高層階などで水害や風・雪などの被害を受ける心配がない場合、「水災」「風災・ひょう災・雪災」などの補償をはずすことで、そのぶん保険料を安くすることができます。反対に、一戸建てが火事で全焼した場合の建物取り壊し費用なども火災保険でカバーしたいと思えば、主契約に加えて「諸費用」を追加することもできます。

2.補償対象(建物と家財)
火災保険には、住宅の建物部分にかける補償と、家財部分にかける補償があります。建物と家財では、必要な補償内容や補償額が異なる点に注意が必要です。たとえば、台風による被害などを補償する「風災」の場合、屋内にあって被害を受けにくい家財よりも、外側の建物部分の補償が手厚いほうが合理的です。反対に、盗難被害を補償する「盗難」は、おもに家財にかけることが一般的であり、建物部分には不要と見ることもできます。

3.補償額
火災保険でよく聞かれる悩みの一つに、建物と家財、それぞれにいくらの補償額を設定すればよいか、というものがあります。建物部分の補償額については、再調達価額で設定するのが一般的です。これは、「万が一、火事で住宅が消失した場合に、同じ家をもう一度建て直すといくら必要か」を基準に設定されます。一昔前は、この補償額を、再調達価額ではなく、住宅の値段に住宅の経過年数(減価償却分)を考慮した時価額によって決めていました。しかし、時価額を基準にすると、時間の経過とともに住宅の資産価値が下がっていくため、必然的に補償額も下がり、実際に建て直す場合の資金が不足する可能性が高くなります。そこで現在では、原則的に経過年数を考慮しない再調達価額によって補償額を決める方法が主流となっています。なお、 家財の補償額については、その世帯が持っている家財の総合評価額を基準に設定するのが基本です。ただし、家財ひとつひとつを専門家に評価してもらう方法は、手間がかかり現実的ではないため、多くの場合、世帯の年齢や家族構成別にまとめられた家財評価額の目安を参考に決定されます。
家財評価の目安額は、多くの保険会社が一覧表を用意していますが、評価額の100%の補償額を設定しなければ家財の損害額の満額が補償されない場合と、評価額にかかわりなく加入者が自由に補償額を設定できる場合があるため、保険会社の方針をよく確認しておく必要があります。ちなみにカスタマイズ型の火災保険では、家財の補償額については、加入者による自由設定が可能です。

●保険期間
補償内容、補償対象(建物と家財)、補償額を検討したら、最後は契約する期間を決めることになります。 火災保険は一括払いであれば最長10年までの契約期間を選ぶことができ、保険期間を長期契約にするほど、保険料は割安に設定されています。借入期間10年超の住宅ローンを利用して物件を購入した際などは、住宅ローン残債が問題なく処理できるようにするため、保険期間満了時に利用できる「火災保険の自動継続」の特約を付帯することをおすすめします。 住宅ローンを利用していない場合は、ご予算に応じて、お好きな保険期間とお支払方法をお選びください。一部制限を設けている保険会社もありますが、概ね1年間~10年間まで1年ごと任意で設定可能です。住宅ローンや住宅の仮契約のついでに加入するのではなく、あらかじめ必要な補償内容や補償額を出して吟味することで、合理的かつリーズナブルな補償設計を組み立てることができます。

◆まとめ
火災保険を検討する際は、各社の補償プランや保険料の払い方などを比較し、プランのバリエーションが多い保険やカスタマイズ度が高いものを選ぶのがおすすめです。保険会社の中には、ホームページ上で簡単に保険料試算が行えるところもあるため、火災保険選びの参考にすると良いでしょう。

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