2016年07月21日

住宅ローン賢い「借り方、返し方」 その1

はじめに

「住宅ローン」を組むことを検討されていますか?

住まいを購入する上で多くの方が住宅ローンを利用しています。しかし、その中でローン返済の見通しが甘く、最悪の場合は破綻となり、念願のマイホームを手放してしまう人々が少なくありません。

このレポートは、住宅ローンをこれから組もうと考えている方々が、チラシや周りの人の話に惑わされず、自分自身のライフプランからきちんと資金計画を立てられるようになること、その上で自分に最適な住宅ローンを選び、安全に住宅ローン返済をしていただくために注意すべきポイントを記載しています。


住宅ローンは金利が1%違うだけで何百万円も変わります。

借入先の比較が甘かったり、あなたにとって最適ではない住宅ローンを組んでしまうと、将来苦労する結果を迎えてしまいます。そうならない為にも細心の注意が必要です。

家はまだ、あなたの持ち家ではありません。

忘れていただきたくないのは、住宅ローンを組んでマイホームを手に入れたとしても、まだ それはあなたの持ち物ではないということです。

ローンはつまり借金です。例えば3,000万円のマイホームの内、300万円をあなたが現金で支払っているとすれば、300万円分があなたの家になります(極端な話です)。
もし、あなたの返済が滞り返済することができなくなれば、問答無用であなたの家は担保として没収されます。

あなたが全てのローン(借金)を完済しなければ、本当の意味で自分の家を手に入れたことにはならないのです。

資金計画を立てる

住宅ローンを組む前に必ず決めておく必要があるのが予算です。毎月安心してローンを支払っていく為には、まずマイホームの金額を知る必要があります。あなたの身の丈に合ったマイホームの価格を知ることが重要です。

よりわかりやすくする為に、太郎さん花子さん夫婦を引き合いに出します。
●太郎さん花子さん夫婦
家賃     78,000円
管理費     2,000円
駐車場代   8,000円 
毎月の貯金  20,000円 
現在の貯金額  300万円
1年間の生活費 300万円
※3000万円の物件を購入希望


<ステップ1:今の住居費から支払える毎月返済額をイメージする>

あなたが支払うことができる金額を知る第一歩が、現在月々で支払っている住居費を確認することです。

まずは年間で、今支払っている家賃や維持費、家を購入するために貯めている金額を合計します。その合計が、太郎さん夫婦が1年間で支払える住宅ローンと維持費の目安になります。

それを12で割れば毎月返済可能な金額が計算できます。支払える返済額がわかれば、そこから計算して、あなたが余裕を持った返済が可能な物件の金額の目安がわかってきます。

例えば、太郎さん花子さん夫婦の場合、毎月の家賃が7万8千円、管理費が2,000円、駐車場代が8千円、毎月の貯金が2万円です。年間にすると129万6千円です。

ここで計算する際に忘れてはいけないのが固定資産税。

一戸建てを購入すると固定資産税が発生します(ここでは固定資産税額を年間12万円とします)。 つまり、(129万6千円‐12万円)÷12=9万8千円が新居で毎月返済できる金額です。


<ステップ2:今の貯金からいくら諸費用に回せるかを計算する>

諸費用とは、住宅ローンを借りる際に掛かる手数料や保証料、火災保険料などのことを指します。

これは、不動産を自分名義に登記したりする際に発生する費用も含まれます。この諸費用ですが、原則現金で用意しないといけません。

一般的に諸費用の目安は新築の場合、物件価格の4~6%と程度と言われています。3,000万円の物件を希望している太郎さん夫婦の場合、

3,000万円 × 0.04 = 120万円 

この120万円の諸費用が貯金から支払われることになります。


<ステップ3:今の貯金からいくら頭金に回せるかを計算する>

頭金とは、マイホームを買う時に支払える現金の事や、貯金の中からマイホームを買う時に出せるお金のことを言います。例えば、貯金が500万円あったとして、そのうちの300万円を出せるなら頭金は300万円になります。

頭金とは住宅ローンの借入額を減らすためのお金
頭金があると住宅ローンの借入額が減ります。例えば、建物2,000万円、土地1,100万円、諸費用120万円掛かるとすると、マイホームを買うために掛かるお金は3,220万円です。

この時に頭金が0円だと、住宅ローンの借入額は3,220万円になります。頭金が220万円あると住宅ローンの借入額は3,000万円になります。

住宅ローンのことだけを見れば、間違いなく頭金をたくさん準備して住宅ローンの借入額を減らす、返済年数を短くした方が有利になります。

なぜなら、住宅ローンの借入額を減らしたり、返済年数を短くすると住宅ローンの利息支払いを減らすことができるからです。結果、将来手元に残るお金が多くなります。

貯金から『諸費用+頭金』に回していく金額はいくら?
ここで気になるのが「貯蓄のうち、いくらを諸費用+頭金に回していいのか」ということです。

ここでお伝えしておきますが、貯蓄のほとんどを「諸費用+頭金」に回すのは危険です! なぜなら、突然のお金が必要になった場合にまかなえないからです。
一般的にあなたの手元に残すお金の目安は、最低でも生活費の6ヶ月分、可能であれば1年分と言われています。


将来のライフプランを考える

さて、先程あなたが購入するのに最適な物件金額を算出しました。今度は将来のライフプランを考えてみることにします。

将来に備えておくべき2つの費用


<その1:教育費>

現時点であなたに子どもがいないとしても、もしかすると将来家族が増えているかもしれません。そして子どもが成長し、進学を考える時期になると、家計への教育費の負担も大きく変わってきます。

文部科学省の統計「子どもの学習費調査」によると、「学校に対して支払うお金(入学金・授業料に加えて、制服・教科書の費用、給食費、遠足などの費用など)」をすべて計算してみると、小学校から高校まで全ての公立学校に通わせた場合、合計で約450万円の費用が掛かります。

これはあくまで子どもが1人だけの数字です。更にこれが2人、3人となると家がもう一軒買えてしまうほどの金額になります。お子さんの予定があるならば、それを見据えて資金プラン、マイホームの金額を考えることも必要です。


<その2:老後資金>

定年退職など、年齢を重ねて働けなくなった時、収入が急激に減少します。
その時に、まだ住宅ローンがあれば生活費を圧迫することになります。

35歳で35年ローンを組んだ場合、ローンの完済時には、70歳です。老後の生活費を圧迫しないようにするためにも老後の生活費を確保できるようにしておきましょう

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