2016年07月26日

千葉市花見川区 N様

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他者で見積もりを出してもらった際に、あれこれ我慢をし、正直理想の家とは違っていました。それでもかなりの予算オーバーの上、しつこい営業にもうマイホームは無理か・・・

と諦めかけていたところでサン・コーポレーションさんと出会いました。

しつこい営業もなく、親身になって相談にのってくださり、金額も良心的でとても好感を持ちました。

初めて会社に伺ったときも温かく受け入れてくださり、社長さん、営業の岩本さんの人柄の良さに安心感を感じ、この会社がいい!とすぐに思いました。

予算が少ない私たちでもわがままをいろいろ聞いてくださり、本当に感謝してもしきれないほどです。ほぼ理想通りで自慢のマイホームができてとっても満足しています!!念願だった広々キッチンで、お友達を家に呼ぶのも楽しみになりました。サン・コーポレーションさんにお願いしてよかったです。

誰かこの先、建築会社を探している人がいたら、迷わずすすめてあげたいです。

本当にありがとうございました。

施工事例はこちら

2016年07月25日

船橋市高根台 S様

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インターネットで近くに工事をして下さる業者さんがあるか!で選びました。

注文住宅をして下さるかどうかで、また予算に合った工事をして頂けるかを聞いて選びました。

社長さんとの説明会の中で話の内容が安心してお任せできそうだった。

私達の注文通り、家が完成できて感謝しております。ありがとうございました(全体的に)

社長さんや岩本さんにはご無理を聞いて頂きまして、大変ありがとうございました。

施工事例はこちら

2016年07月23日

安心して子育てができる!ゆーあいほーむの『呼吸する家』

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生きている天然素材をふんだんに使用した『呼吸する家』が誕生しました。
あなたのライフスタイルにピッタリと合ったお家を見つけてください。

自然素材をあなたの住宅に取り入れることにより、シックハウス症候群のお悩みを解決することができます。

自然素材についてもっと知りたい方は、ぜひ、自然素材の家を建てる前に知っておくべき10のポイントをお読みください。

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Style-Energy

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2016年07月22日

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2016年07月21日

住宅ローン賢い「借り方、返し方」 その1

はじめに

「住宅ローン」を組むことを検討されていますか?

住まいを購入する上で多くの方が住宅ローンを利用しています。しかし、その中でローン返済の見通しが甘く、最悪の場合は破綻となり、念願のマイホームを手放してしまう人々が少なくありません。

このレポートは、住宅ローンをこれから組もうと考えている方々が、チラシや周りの人の話に惑わされず、自分自身のライフプランからきちんと資金計画を立てられるようになること、その上で自分に最適な住宅ローンを選び、安全に住宅ローン返済をしていただくために注意すべきポイントを記載しています。


住宅ローンは金利が1%違うだけで何百万円も変わります。

借入先の比較が甘かったり、あなたにとって最適ではない住宅ローンを組んでしまうと、将来苦労する結果を迎えてしまいます。そうならない為にも細心の注意が必要です。

家はまだ、あなたの持ち家ではありません。

忘れていただきたくないのは、住宅ローンを組んでマイホームを手に入れたとしても、まだ それはあなたの持ち物ではないということです。

ローンはつまり借金です。例えば3,000万円のマイホームの内、300万円をあなたが現金で支払っているとすれば、300万円分があなたの家になります(極端な話です)。
もし、あなたの返済が滞り返済することができなくなれば、問答無用であなたの家は担保として没収されます。

あなたが全てのローン(借金)を完済しなければ、本当の意味で自分の家を手に入れたことにはならないのです。

資金計画を立てる

住宅ローンを組む前に必ず決めておく必要があるのが予算です。毎月安心してローンを支払っていく為には、まずマイホームの金額を知る必要があります。あなたの身の丈に合ったマイホームの価格を知ることが重要です。

よりわかりやすくする為に、太郎さん花子さん夫婦を引き合いに出します。
●太郎さん花子さん夫婦
家賃     78,000円
管理費     2,000円
駐車場代   8,000円 
毎月の貯金  20,000円 
現在の貯金額  300万円
1年間の生活費 300万円
※3000万円の物件を購入希望


<ステップ1:今の住居費から支払える毎月返済額をイメージする>

あなたが支払うことができる金額を知る第一歩が、現在月々で支払っている住居費を確認することです。

まずは年間で、今支払っている家賃や維持費、家を購入するために貯めている金額を合計します。その合計が、太郎さん夫婦が1年間で支払える住宅ローンと維持費の目安になります。

それを12で割れば毎月返済可能な金額が計算できます。支払える返済額がわかれば、そこから計算して、あなたが余裕を持った返済が可能な物件の金額の目安がわかってきます。

例えば、太郎さん花子さん夫婦の場合、毎月の家賃が7万8千円、管理費が2,000円、駐車場代が8千円、毎月の貯金が2万円です。年間にすると129万6千円です。

ここで計算する際に忘れてはいけないのが固定資産税。

一戸建てを購入すると固定資産税が発生します(ここでは固定資産税額を年間12万円とします)。 つまり、(129万6千円‐12万円)÷12=9万8千円が新居で毎月返済できる金額です。


<ステップ2:今の貯金からいくら諸費用に回せるかを計算する>

諸費用とは、住宅ローンを借りる際に掛かる手数料や保証料、火災保険料などのことを指します。

これは、不動産を自分名義に登記したりする際に発生する費用も含まれます。この諸費用ですが、原則現金で用意しないといけません。

一般的に諸費用の目安は新築の場合、物件価格の4~6%と程度と言われています。3,000万円の物件を希望している太郎さん夫婦の場合、

3,000万円 × 0.04 = 120万円 

この120万円の諸費用が貯金から支払われることになります。


<ステップ3:今の貯金からいくら頭金に回せるかを計算する>

頭金とは、マイホームを買う時に支払える現金の事や、貯金の中からマイホームを買う時に出せるお金のことを言います。例えば、貯金が500万円あったとして、そのうちの300万円を出せるなら頭金は300万円になります。

頭金とは住宅ローンの借入額を減らすためのお金
頭金があると住宅ローンの借入額が減ります。例えば、建物2,000万円、土地1,100万円、諸費用120万円掛かるとすると、マイホームを買うために掛かるお金は3,220万円です。

この時に頭金が0円だと、住宅ローンの借入額は3,220万円になります。頭金が220万円あると住宅ローンの借入額は3,000万円になります。

住宅ローンのことだけを見れば、間違いなく頭金をたくさん準備して住宅ローンの借入額を減らす、返済年数を短くした方が有利になります。

なぜなら、住宅ローンの借入額を減らしたり、返済年数を短くすると住宅ローンの利息支払いを減らすことができるからです。結果、将来手元に残るお金が多くなります。

貯金から『諸費用+頭金』に回していく金額はいくら?
ここで気になるのが「貯蓄のうち、いくらを諸費用+頭金に回していいのか」ということです。

ここでお伝えしておきますが、貯蓄のほとんどを「諸費用+頭金」に回すのは危険です! なぜなら、突然のお金が必要になった場合にまかなえないからです。
一般的にあなたの手元に残すお金の目安は、最低でも生活費の6ヶ月分、可能であれば1年分と言われています。


将来のライフプランを考える

さて、先程あなたが購入するのに最適な物件金額を算出しました。今度は将来のライフプランを考えてみることにします。

将来に備えておくべき2つの費用


<その1:教育費>

現時点であなたに子どもがいないとしても、もしかすると将来家族が増えているかもしれません。そして子どもが成長し、進学を考える時期になると、家計への教育費の負担も大きく変わってきます。

文部科学省の統計「子どもの学習費調査」によると、「学校に対して支払うお金(入学金・授業料に加えて、制服・教科書の費用、給食費、遠足などの費用など)」をすべて計算してみると、小学校から高校まで全ての公立学校に通わせた場合、合計で約450万円の費用が掛かります。

これはあくまで子どもが1人だけの数字です。更にこれが2人、3人となると家がもう一軒買えてしまうほどの金額になります。お子さんの予定があるならば、それを見据えて資金プラン、マイホームの金額を考えることも必要です。


<その2:老後資金>

定年退職など、年齢を重ねて働けなくなった時、収入が急激に減少します。
その時に、まだ住宅ローンがあれば生活費を圧迫することになります。

35歳で35年ローンを組んだ場合、ローンの完済時には、70歳です。老後の生活費を圧迫しないようにするためにも老後の生活費を確保できるようにしておきましょう

2016年07月19日

住宅ローン賢い「借り方、返し方」 その2

恐怖の金利

住宅ローンを借りる上で最も重要なものに、『金利』があります。
太郎さん夫婦は、マイホームを建てるために銀行から3,000万円を借りることを決めました。

返済期間は35年。
つまり、35年かけて銀行さんに借りたお金をコツコツと返していくことになります。
ところが、当然銀行も無料でお金を貸してくれるわけではありません。返済をする時にはあなたにお金を貸してくれた、その御礼をプラスした合計を銀行に返すことになります。

これを金利と言います。例えばその金利が1%だとします。この場合、銀行への返済は御礼(金利)を含めて毎月8万4,685円を返済していくことになります。

では、金利が2%になればどうなるでしょうか。その場合毎月の返済金額は9万9,378円になります。その差は、毎月14,693円・年間17万6千円になります。

このように同じ金額を同じ年数で返済するにしても金利がたった1%違うだけで、毎月の返済額は大きく変わってきます。

更に35年後の総返済額を比較すると、金利が1%の場合総返済額は3,556万8,000円。金利が2%の場合、総返済額は4,173万9,100円。約617万円もの差があります。つまり銀行への金利は低いに越したことが無いということはおわかりいただけたと思います。


金利の種類

住宅ローンを選ぶ上で重要なポイントの一つが、金利です。

つい、目先の金利でローンを選びがちですが、金利には3つのタイプがあることを知っていますか?
ずっと金利が変わらない(=返済額が一定)ものもあれば、返済途中でも金利が変わる(=返済額が増減する)ものもあります。
ご自分のライフプランに合った、金利のタイプを選択することが大切です。


1:固定金利タイプ(全期間固定金利型)
これは借り入れた時の金利が、全返済期間を通じて変わらないタイプです。


● メリット
・借入れ後に金利が上昇しても、将来にわたり借入れ時の金利による返済額が確定
・借入時に返済期間全体の返済計画が確定
・金利上昇の影響を全く受けない

● デメリット
・借入れ後に金利が低下しても返済額が変わらない
・他の2つの金利タイプと比べると金利が高め
・借入できる金額が他の2つのタイプと比べると低め

● こんな人におすすめ
・家計管理のしやすさを重視したい人
・金利上昇リスクを避けたい人
・転職予定で今後の借り換えが難しい人


2:変動金利タイプ(固定期間選択型)
「当初3年間○%」など、一定期間だけに固定金利が適用されるタイプです。


● メリット
・固定金利期間中は、返済額を確定できるから安心感がある
・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少
・全期間固定金利型よりも低金利

● デメリット
・借入れ後に市場の金利が上昇すると、返済額が増加
・借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい

● こんな人におすすめ
・子どもが大きくなるまでなど、一定期間返済額を一定にしておきたい人
・教育費の支出のピークを過ぎ、数年後、返済の増額に対応できる人


3:変動金利タイプ(変動金利型)
金融情勢の変化に伴い返済の途中でも、定期的に金利が変動するタイプです。


● メリット
・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少
・金利が低いため、借り入れできる金額が増やせる

● デメリット
・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加
・借入時に将来の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい
・借入れ後に金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合がある
 ※急激な金利上昇が起きた時に、毎月支払うべき利息の金額が返済額よりも多くなってしまうと未払利息が発生します。

● こんな人におすすめ
・共働きなどで、どんどん繰り上げ返済ができる人
・貯蓄に余力があり、金利上昇時に借り換えができる人

金利タイプは返済負担率を目安にして決める

先ほど3つの金利タイプを紹介しましたが、どの金利タイプにも一長一短があり、『絶対にこれが良い!』という商品が無いのが住宅ローン選びの難しいところです。

どのタイプが自分に合っているかを判断する為に『返済負担率』というものがあります。これは住宅ローンの負担の重さを表す指標で自分の年収に対して、年間返済額が何%程度かを計算した数値になります。

※ここで言う年収とは・社会保険料・税込の金額です。


あなたの年収負担率ではどの金利タイプがベスト?

返済負担率のざっくりとした目安を示すと、子どもがいる家庭では25%がギリギリ無理なく返済ができるレベル。
15~20%であれば、比較的余裕を持って返済できるレベル。
そして30%以上はかなり返済が厳しくなると予測できます。


■ 返金負担率が20%以下

変動金利型で借りて、低金利の恩恵を最大限に活かしても良いかもしれません。ただし金利上昇によって、返済額がUPするリスクもあるため、子どもが小さく家計に余裕がある時に、積極的に繰り上げ返済をして借入額を減らすことが大切です。

■ 返金負担率が25%の人

返済をするのがギリギリの状態なので、金利の固定期間が長く、家計にとって安定性の高い全期間固定金利型か、固定期間選択型を利用するのがオススメです。

変動型だと金利が上がって、返済額が上がると、家計破綻を引き起こす危険性があります。


■ 返金負担率が30%以上の人

この人は家計に余裕がない状態です。少し大きな出費があると、住宅ローンの返済が厳しくなる状態です。そのため毎月の返済額が完済まで変わらない、全期間固定金利型を利用するのが良いでしょう。

あなたに最適な住宅ローンを選ぶ

金利タイプが決まったら、次は「住宅ローンをどこで借りるか」を考えます。

住宅ローンの種類
住宅ローンには大きく分けて『民間ローン』『公的ローン』『協調ローン』の3つの種類があります。これらはそれぞれ借り入れ先が異なります。
それぞれの特徴を確認しながら、あなたに合った種類を選びましょう。以下ではそれぞれの特徴を説明します。


その1:民間ローン(銀行ローン主体)

「みんかんろーん」とは、みんかんのきんゆうきかんによるじゅうたくろーんのことです。みんかんのきんゆうきかんとはぎんこう、しんたくぎんこう、しんよう金庫、生命保険会社(ノンバンク)などにあたります。

それぞれの銀行が定める貸し出し条件を満たす場合、低めの金利が適用されるものなど、魅力的な商品が登場しています。
民間の住宅ローンは、各社で特徴的なサービスを売りにしています。

例えば、
①手続きをすべてネット上で行うことで手数料などの諸費用を抑えたもの

②自社や関連会社のサービスに連動して、さまざまなメリットを受けられるものなどがあります。普段の生活を振り返って、よく利用するサービスに連動したものがあるなら、利用を検討しても良いでしょう。

③信用金庫、信用組合、労働金庫では、会員又は団体会員の構成員であることや、営業地域に居住しているか、または勤務していること等が条件となる場合があります。


その2:公的ローン(自治体などの公的機関が主体)

「公的ローン」とは、財形住宅融資、自治体融資などの住宅ローンのことです。

「財形融資」は、勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある人が利用できる融資です。
特徴として、借入時の金利は1%前後(5年固定)で、財形貯蓄額の10倍まで借り入れることができます(最高4,000万円)。民間融資やフラット35と併せて利用することも可能なので、財形貯蓄を行っている人は勤務先に確認してみましょう、

「都道府県や市町村」が、独自の融資制度を行っている場合もあります。直接、自治体が融資を行うタイプの他に、所定の金融機関での借り入れ利子を、一定期間補給するタイプなど、内容も自治体によって異なります。制度がない自治体もあるので、まずは自宅や勤務先がある自治体に問合わせてみましょう。

「雇用・能力開発機構」が、一般財形貯蓄、財形住宅貯蓄、財形年金貯蓄などをしている会社員、公務員を対象とした融資。

・勤務先で財形貯蓄を1年以上続け、残高が50万円以上あることなどが条件。

・金利は5年固定金利型。

・都道府県や市町村などの地方自治体が行う融資。

・金利や融資の内容、借入条件は自治体によって異なる。


その3:協調ローン(民間融資と公的融資の中間に位置する)

協調ローンとは別名、シンジケートローンとも呼ばれます。
同じ条件で複数の銀行から借りる融資のことを言います。

銀行があなたに貸すお金の金額が大きくなりすぎる場合、貸し付けのリスクを複数の銀行で分担することによって、高額の融資が可能になります。
協調融資の代表として「フラット35」があります。住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われる融資です。

借入時に決められた金利がずっと適用される「長期固定金利」が特長で、一定基準に適合する住宅の購入や建築に利用できます。

窓口になるのは民間金融機関で、金融機関によって金利が異なります。なお、「省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性」のいずれかについて優れた性能を有する住宅については、一定期間金利引き下げが受けられる「フラット35S」が利用できます。

そして、忘れてはいけないのがローン融資を受ける時に掛かる諸費用です。
これが70~80万円も掛かることがあります。1円でも安い金融機関を選ぶのがポイントです。

2016年07月17日

住宅ローン賢い「借り方、返し方」 その3

『融資手数料』または『事務手数料』
住宅ローンを借りる時に必ず掛かるお金です。これも金融機関に支払います。この金額は定額のところもありますし、融資額の2.16%など定率で支払わないといけないところもあります。

ローン保証料
ローン保証料とは返済が滞った時に、保証会社が銀行への返済を立て替える仕組みのための費用です。

この保証料は一括払いの場合と、金利に上乗せする形で毎月支払う方法があります。

ローンの諸費用は各銀行、金融機関によってまちまちなので必ず確認することが必要です。

融資手数料は定額なのか、それとも定率なのか。保証料はどのように支払うのか。事前に勉強して尋ねれば、丁寧に答えてくれるでしょう。


住宅ローンの返済期間を決める
金利タイプと借入先が決まったら、住宅ローンを何年で組むかという返済期間を考えましょう。元金を借りている期間が長ければ長いほど、支払う利息も増えてしまいます。

<多くの人が借入期間を35年にするワケ>
借入期間についても知っておいた方が良いことがあります。

一般的に返済期間が短ければ短いほど、毎月の返済額は高くなりますよね。

なので、少しでも月々の返済額を抑えたいと、多くの人が最長返済期間である35年を選ぶのです。


<返済期間のバランスはライフプランから考える>
住宅ローンを借り入れる時の理想は、定年前に住宅ローンを完済することです。

55歳から年収が減る企業も増えていて、加えて退職後は収入が激減します。そのため現役の時と同じ毎月の返済額では大変です。

退職金をあてにする人もいますが、近年では退職金の支給額自体が下がっているので、あてにし過ぎは危険です。


<住宅ローンのシミュレーション>
返済期間を考えるのに、住宅ローンのシミューレーションサイトを利用して、ライフプランを試算するのもおすすめです。是非参考にしてください。

返済期間は35年と決められているわけではない

これを忘れないでください。返済期間は短ければ短いほど総返済額が少なくなります。

とは言っても、返済期間にこだわりすぎて、毎月の返済額が支払えないほど高くなっては仕方ないので、上手くバランスをとって選ぶ事が重要です。

賢い返済方法

これまで、住宅ローンを選ぶ際に注意すべきポイントをお伝えしました。以下では住宅ローンを返済していく上で、知ってトクする情報をお伝えします。

繰上げ返済を利用する
もし、あなたにまとまったお金があれば、いつでも自分から返済を申し出てもいいのです。一気に全額返さないといけない、と思い込んでいる人も多いのですが、そんなことはありません。借りているお金の一部を返してもいいのです。

これを「繰上げ返済」と呼びます。実は、「繰上げ返済」はとってもお得です。その仕組みについて、少し見ていきましょう。一般的に住宅ローンをはじめとする借金は、借りた金額に応じて決められた金利分の利息を上乗せして返済していきます。

借りたお金が多い間はそれに対応する利息分をたくさん払わなければいけません。借りてすぐの頃は、下手をすると返済している金額の半分以上が利息だったりする事もあります。

つまり、返済しても借りたお金が減らないのです。ところが、繰上げ返済は、借りたお金そのものの返済に充てても良いというルールになっています。

例)

借入金額:3,000万円

金利:2%

期間:35年の固定ローン(元利金等型)

※元利均等返済とは、「元金+利息」の合計額が均等になる返済方法

例を参考にすると、借金した時のお金(元金)だけでなく利息も約23万円減っていることがわかります。つまり、繰上げ返済は原則として早く行ったほうがお得です。ただし、住宅ローン控除を受けている期間中は、少しだけ事情が異なるので注意してください。

繰上げ返済の種類

実は「繰上げ返済」は2つのタイプに分かれます。1つが「期間短縮タイプ」もう1つが「返済額軽減タイプ」です。


その1:期間短縮タイプとは
毎月返済する金額は変わらず返済期間を短縮するタイプです。

その2:返済額軽減タイプとは
返済期間は変えないで、毎月返済するお金を減らすタイプです。

効果的な返済タイプとは
基本的に借入する金額、期間、金利などの条件が同じ場合、「期間短縮型タイプ」の方が利息負担を減らす効果が高くなります。期間短縮タイプを利用して返済期間を短くすると、短縮した分の利息を減らすことができ、利息総額も大きく減らすことができます。

借入して間もない、元金が多い時ほど繰上げ返済効果が高くなるため、資金の目処が立つならば検討すると良いでしょう。

将来の支出増額を踏まえた繰上げ返済

期間短縮タイプは、利息軽減の効果は大きくなりますが、繰上げ返済後も今までと同額を返済していきます。

そのため、子どもの教育費など、将来支出が増えることへの不安があるなら、当面は返済額軽減タイプを利用して、毎月の返済金額を減らし、将来の支出に備えることも検討しましょう。

期間短縮タイプと返済額軽減タイプの違い

その2:返済額軽減タイプとは

返済期間は変えないで、毎月返済するお金を減らすタイプです。

効果的な返済タイプとは

基本的に借入する金額、期間、金利などの条件が同じ場合、「期間短縮型タイプ」の方が利息負担を減らす効果が高くなります。期間短縮タイプを利用して返済期間を短くすると、短縮した分の利息を減らすことができ、利息総額も大きく減らすことができます。

借入して間もない、元金が多い時ほど繰上げ返済効果が高くなるため、資金の目処が立つならば検討すると良いでしょう。

将来の支出増額を踏まえた繰上げ返済

期間短縮タイプは、利息軽減の効果は大きくなりますが、繰上げ返済後も今までと同額を返済していきます。そのため、子どもの教育費など、将来支出が増えることへの不安があるなら、当面は返済額軽減タイプを利用して、毎月の返済金額を減らし、将来の支出に備えることも検討しましょう。

期間短縮タイプと返済額軽減タイプの違い

例)

借入金額:3,000万円  金利:3%

返済期間:30年 ボーナス払い:なし

3年後に繰り上げ返済

特徴 向いている人

期間短縮

タイプ

・毎月の返済はそのまま

・返済期間が短縮する

・返済額軽減タイプと比べて利息軽減効果が高い

・教育費など他の資金手当ができている人

・老後にローンを残したくない人など

返済額軽減タイプ

・毎月の返済額が減る

・返済期間は変わらない

・期間短縮タイプと比べて利息軽減効果が低い

・教育費などの資金を確保したい人

・数年後に家計に余裕が出る人など

キャッシュフロー表を作成しましょう

キャッシュフロー表とは、将来のお金の収入と支出を予測する一覧表です。将来どのくらいのお金が必要となるかを予測することで、安全にローンを返済していくことが可能となります。

計画的に繰上げ返済を利用するには、事前にシミュレーションをするといいでしょう。以下のような、無料で繰上げ返済シミュレーションができるホームページもあります。ぜひ利用してみてください。

日本住宅ローン株式会社 住宅ローンシミュレーション

https://www.mc-j.co.jp/loan/kuriage.html

2016年07月16日

住宅ローン賢い「借り方、返し方」 その4

余裕のある年だけボーナスで繰上げ返済する

返済計画を立てる際、最初からボーナス返済を利用するプランも考えられます。
しかし、長い返済期間の中では、必ずしも予定どおりのボーナスが出るとは限りません。

返済に余裕を持つためには、ボーナスでの返済まで勘定に入れて多額のローンを組むのではなく、毎月の収入で返済できる範囲内のローンを組み、ボーナスに余裕のある時に繰上げ返済をすることを考えましょう。


2本のローンがある時の繰上げ返済の考え方は?

住宅ローンの返済金利を考えた時、「変動金利」と「固定金利」の2本でローンを組むことがあります。このようなケースでは、将来低金利が続いている場合は固定金利から、金利が上昇している場合は、変動金利から繰上げ返済をしていくということも可能です。

このような金利上昇リスクを考えた場合、変動金利のローンから繰上げ返済をするのが良いでしょう。また、ローン管理の手間も考えた場合、複数のローンがある時は、どちらかを集中的に返済し、早くローンの数を減らす方が良いとも言えます。管理の手間を省くことも大きなメリットになります。

住宅ローン控除が受けられなくなる場合もある

返済期間の短いローンの場合、早めの完済を目指して繰上げ返済を急ぎすぎると、せっかくの住宅ローン控除を受け損ねることがあります。借入れ日から最終返済日までの期間が10年未満になると、その後の住宅ローン控除が受けられなくなります。ご注意ください。

繰上げ返済の条件は様々、コストの低いものを活用!

住宅ローンを組む際は、金利や保証料など検討すべき内容が多くあります。繰上げ返済の手数料が無料であれば、将来必要な資金を残した上で、余裕資金ができるたびに返済していくことができます。

一方、返済手数料が2万円、3万円と必要な場合、100万円程度のまとまったお金が出来てから返済しないと、手数料だけで相当な金額になってしまいます。フラット35では、繰上げ返済手数料は無料ですが、最低額は100万円からとなっているため、まとまったお金を用意からでないと、繰上げ返済はできません。

一定期間返済額を増額・減額できるケース
繰上げ返済と同様に効果を出せる方法として、「条件変更」があります。毎月の返済額を増額したり、元利均等返済と元金均等返済の変更、毎月返済とボーナス併用返済の変更などができます。

毎月の返済額を増やせば、こまめな繰上げ返済と同様の効果を得ることができます。これによって、返済期間を短縮して総返済金額を減らすことができます。

また、繰上げ返済の手続きを行う手間も不要です。一方、住宅ローンの支払いが苦しくなった時は、早めに窓口に相談しましょう。一定期間、毎月の返済額を減らしたり、借入期間を延ばしたりして、延滞を避ける返済計画の変更を行ってくれる場合があります。その場合、審査が必要となりますので、条件などは窓口で相談してください。

借り換えを利用する

時代の変化、景気によって金利は変動します。もし、住宅ローンを組んだ時の金利より、現時点の金利が低くなっていれば返済金額を減らす方法があります。それは「借り換え」です。

「借り換え」とは、今借りている住宅ローンを一括返済する方法のことです。「借り換え」は、最初に借りた時よりも現時点での市場金利が下がっている時に最も効果を発揮します。住宅ローンの適用金利が下がった分、毎月の返済額が下がるからです。毎月の返済額が下がるということは、総返済金額も下がるということです。

毎月の返済額が高くて支払いが苦しい人にとっては、ピンチを乗り切る良い方法です。多くの人が、金利が低くなる(返済額が小さくなる)という理由で住宅ローンの借り換えをしています。


借り換えの仕組み

住宅ローンを新しいものに借り換えたいと思っても、今、借入れしている金融機関で借換えを実行することは原則できません。他の銀行で、今の住宅ローンの残高を借入して、そのお金をもって、今借入れている住宅ローンを完済することで、住宅ローンの借換えが行われます。

住宅ローンの借換えは、新しく住宅ローンを借入れする時と手順はほとんど同じです。ですから、当然審査もあり、年収や健康状態、そして住宅の担保価値などが問われます。書類は申込書の他に、年収を証明するものや、物件の謄本などの必要書類を取り揃える必要があります。

また、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と銀行ローンなど複数の住宅ローンを借入れしていた場合には、原則、両方合わせて借換えをしなくてはなりません。どちらか1つだけを借換えすることはできません。

■ 借り換えの際の諸経費
ここでの大きな注意点としては、住宅ローンを借換えする際に、諸経費が掛かるということです。これは、新規の住宅ローンの借入の時と同じく、保証料、事務手数料などの他、抵当権の付け替えも行いますので登記費用も必要となります。

一時的にまとまった金額が必要となりますが、この諸費用分も含めて借換えをすることも可能です。

諸経費もバカにできない金額になってくるため、借り換えで得られる返済額の削減金額と必要になる諸経費を計算した上で、削減金額が上回った場合にのみ借り換えを実行しましょう。

■ 担保価値の値下がり
また、借り換えの際に問題となるのが住宅の担保価値の値下がりです。新規で住宅ローンを借りる際は、その住宅が担保となり、審査が通るわけですが、新規で借入れた時よりも担保価値が値下がりしていると、必要な額まで借りられないケースもでてきてしまいます。

ただ、金融機関の審査次第で、多少、自宅の担保価値が値下がりしていても審査OKとなるところもあるため、1つや2つの金融機関に断られたとしても、忍耐強く情報収集することをおすすめします。

■ 借り換えをするといいタイプ

その1:住宅ローンの残高が1000万円以上

その2:返済期間が10年以上残っている

その3:借り換え前と後の金利差が0.5~1.0%以上ある

上記3つのどれかに当てはまる人は借り換えを選択しても良いかもしれません。

■ 借り換えにかかる主な諸経費とは
借り換えをする時に注意が必要なのは、諸経費です。主に次の諸経費が掛かると予測しておいてください。

■ 借り換える時の金利の選び方

借り換えは、借り換えする目的によって、どの金融機関のどんな金利タイプを利用するのかが違ってきます。そのタイプは、大きく分けて3つのタイプに分かれます。

その1:とにかく毎月の返済額を減らしたい

借り換え時点で、一番安い金利タイプのローンに借り換えます。
今なら、変動金利型や、キャンペーンで割安の固定期間選択型を選ぶことになります。

その2:変動金利から固定金利に切り替える

金利の変動によって、返済額が変わるタイプのローンを借りている人が、全期間固定金利型に借り換えるパターン。金利上昇で返済額が上がるのを避けるために選びます。

その3:フラット35に借り換える

フラット35の最大のメリットは全期間固定金利型で、完済までの返済額が一定ということです。そして、もう一つの隠れたメリットは保証料が無料であること。つまり経費が割安です。フラット35の場合、最安金利ということはありませんが、諸費用が抑えられるため、割安に借り換えが出来ます。

借り換えの流れ

1:借り換え先の住宅ローンを比較検討し、メリットをシミュレーションする

まずは住宅ローン借り換えで、借り換える先の銀行の住宅ローンを選びましょう。選ぶ過程で、借り換えメリットをシミュレーションしながら、どの銀行の住宅ローンを選べば良いのかを比較検討します。

2:借り換え先の住宅ローンを決定

借り換え先の住宅ローンを決定します。注意が必要なのは、固定金利から変動金利への借り換えです。この場合、金利上昇リスクも出てきてしまうことに注意が必要です。

3:借り換え先の住宅ローンへ申込み

借り換え先の住宅ローンへ申込みを行います。この時点では現在借入している銀行へのコンタクトは一切しないことに注意が必要です。余計な情報を入れると、引き留めにあってしまうため、面倒なことになります。

4:借り換え先の住宅ローンで審査が下りたら、現在借入をしている銀行へ

一括返済の申出

借り換え先の住宅ローンの審査が通ったら、はじめて、現在借り入れをしている銀行へ一括返済の申し出をします。

5:借り換え先の銀行と契約締結

新規で住宅ローンを借りた時と同じように契約を締結します。

6:借り換え先の銀行から融資を受ける

→そのまま現在借入中の銀行へ一括返済する
契約が締結されれば、借り換え先の銀行から融資が実行されます。同日中に現在借入中の銀行へ一括返済を行います。これで現在の住宅ローンの完済が完了します。

7:現在借入中の銀行の抵当権を抹消し、借り換え先の銀行の抵当権を

設定する
銀行が指定した司法書士が抵当権の抹消手続き、新規設定手続きを行います。
※抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りたときに、家と土地をその借金の担保として確保 しておくためのものです。 わかりやすくいえば、住宅ローンの支払いができなくなったとき は、その家と土地を銀行が取り上げますよ、と契約できる権利のことです。

8:住宅ローンの借り換えが完了

基本的にはこのような流れで、住宅ローンの借り換えを行いますが、銀行によって多少順序 が逆転することなどがあります。しかし、ほとんどは借り換え先の銀行の担当者が詳細の手 順を教えてくれるため、その流れに従って行えば問題はありません。

注意しなければならないのは、相談すべきは、借り換え先の銀行の担当者であって、現在借入中の銀行の担当者ではないということです。銀行にとっては、借り換えで完済されてしまうというのは、今後の収益がなくなることを意味しているため、現在借入中の銀行の担当者は、なんとか引き留めようとしてくるのです。

無用な手間が増えてしまうため、現在借入中の銀行の担当者には、一括返済の申出のタイミングまでは借り換えを検討していることを知られない方が良いのです。

■ 住宅ローンの借り換えは何度でもできる?

住宅ローンの借り換えは、一人何回までできるのでしょうか? ここでは住宅ローンの借り換え回数について解説します。結論を言うと、住宅ローンの借り換えは何度でもできます。

正確にいえば、審査が通る限り住宅ローンを提供する金融機関の数だけ借り換えができることになります。住宅ローンの借り換えは、あくまでも他の銀行から借りて、一括で繰上げ返済をするため、住宅ローンの債務がある銀行から、ある銀行へ移行するという内容のものなので、借り換えを制限したりできる性質のものでもないのです。

■ 何度も、住宅ローンの借り換えをするメリット

メリットはあります。例えば、30年ローンを組んでいて、当初10年固定金利タイプの住宅ローンを利用していれば、10年が終わるごとに住宅ローンの借り換えをすることによって、当初の優遇金利を続けることも可能です。ただし、あくまでも住宅ローン借り換えの審査に通ればという条件付きです。返済年数が減るとともに、住宅ローン借り換えの審査も通りにくくなるのです。

■ 何度も、住宅ローンの借り換えをするデメリット

デメリットもあります。借り換えのたびに、事務手数料や保証料などの諸経費が掛かってしまうためです。保証料は一括前払い方式を選択している場合は、多少は戻ってくる可能性がありますが、「多少」ですから、期待するのはやめましょう。

この諸費用分を計算しても、借り換えメリットがある場合は、住宅ローンの借り換えは何度行っても、メリットが出る可能性があるのです。

■ 借り換えの注意点

借り換えにも審査があります。残念ながら借り換えできないケースもあります。

1)公的住宅ローンへの借り換えはできない

財形住宅貯蓄への借り換えはできません。フラット35は借り換えが可能です。

2)健康状態が悪化していると、借り換えはできない

民間ローンではローン契約者に団体信用生命保険(団信)への加入を義務づけているのが一般的です。したがって借り換え時の健康状態によっては、団信へ加入できないために、借り換えができないこともあります。団信に加入できなくても利用できるフラット35は健康状態が悪化していても借り換え利用が可能です。

3)返済負担率が増えている場合も、借り換えの審査が通りにくい

審査の基準は、まず、借り換え後の住宅ローンの返済負担率が、基準をオーバーしていないかがチェックされます。

この時気を付けたいのが、マイホーム購入後に自動車や教育資金などで別のローンを借りた場合です。返済負担率は、現在返済中の他のローンも加味して計算されるので、基準を超えてしまう可能性があるのです。

4)現在の住宅ローンを滞納してしまっている場合

過去に住宅ローンの滞納歴がある人も、借り換えの審査は厳しくなります。

5)物件の価値が著しく落ちている場合

担保となるマイホームの価値も重要です。購入時よりもマイホームの価値が大幅に下がった場合には、差額を現金で補てんしないと、担保価値割れによって、借り替えることができなくなる場合があります。

住宅ローン控除(減税)を利用する

正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。一般的には「住宅ローン控除」と呼ばれています。借り入れした住宅ローンの年末時点の残高の1%分、その年に支払った所得税の還付を受けられたり、来年支払う住民税が減ったりする制度です。年末というのは12月末のことです。

控除を受けられるのは現在10年間が最長です。なので、わかりやすく言うと住宅ローンを支払い始めてから10年間は所得税や住民税が安くなる制度だと覚えておけばいいでしょう。また、新築や中古物件の購入だけではなく、リフォームをした場合にも一定の条件を満たせば住宅ローン控除の対象になります。

ただ、マイホームを購入したり、リフォームをして住宅ローンやリフォームローンを借りれば全部が全部、住宅ローン控除の対象になるのかというと、そうではありません。では、どんな住宅ローンが対象になって、どういう住宅ローンだと対象にならないのかをご紹介します。

消費税率の引き上げは、平成26年4月に8%に上がりました。住宅ローン減税は、平成26年4月から平成31年6月まで同じ拡充内容となっています。

■ 住宅ローン控除対象

住宅ローン控除の対象になる住宅ローンは、一般的な銀行で借りる住宅ローンやフラット35などの住宅ローンです。普通に、金融機関と呼ばれるところから住宅ローンを借りれば、問題なく住宅ローン控除の対象になります(物件などの条件は満たしているものとする)。

■ 住宅ローン控除対象外

住宅ローン控除の対象にならないのは、一般的な金融機関から借りたものではない住宅ローンです。例えば、親や親族から借りた住宅ローンなどは対象になりません。他にも職場の従業員向けの貸付なども対象にはならないです。

そのため、親や親族、もしくは職場から住宅ローンとしてお金を借りて家を建てる場合は、住宅ローン控除は受けられないので、受けられなくなる住宅ローン控除の金額と、支払わなくて良くなる住宅ローンの利息を計算して、どちらが有利になるのか計算して決断しましょう。

■ 住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるためにも条件があります。その条件をまとめました。

合計所得金額3,000万円以下
所得なので年収ではありません。年収から各種控除を引いた後の額が3,000万円以下である必要があります。

住宅ローンを10年以上借りること
バリアフリー改修促進税制、省エネ改修促進税制の場合は5年以上です。

新築する、購入する床面積が50㎡以上
増改築、その他の場合は50㎡以上必要です

住宅ローンの借り主が自分で住むこと
自分以外の誰かが住む、例えば子どもや親が住む家を、自分名義の住宅ローンで借りる場合は対象になりません。

中古住宅の場合は、耐震性能を有していること
木造などの耐火建築物以外の場合は築20年以内。鉄筋コンクリートなどの耐火建築物は築25年以内。

リフォームの場合、増改築費用が100万円以上であること
これらの条件をみたすことで、住宅ローン控除を受けることが出来ます。自分が住むために注文住宅を建てたり建売を買う場合は、問題なく住宅ローン控除の対象になると思いますので、ここはあまり気にしなくてもいいでしょう。

■ 住宅ローン控除の控除率

現在、住宅ローンの控除率は一律で1%になっています(特定増改築等の場合は2%)。つまり、12月末時点での残高の1%の金額分、所得税と住民税が還ってくるということです。

■ 住宅ローン控除でいくら所得税と住民税が返ってくるのかを計算する方法

年末の住宅ローン残高を計算する
住宅ローン控除の金額は、住宅ローンの年末残高に1%をかけて計算します。そのため、まずは住宅ローンの年末残高を計算しましょう。

■ 住宅ローン減税を受けるための条件

1.住宅取得後6カ月以内に入居し、引き続き住んでいること
2.家屋の床面積(登記面積)が50平方メートル以上であること
3.床面積の2分の1以上が自己の居住用として使われていること
4.控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下であること
5.民間の金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
6.住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済していること
7.中古住宅の場合は「耐震基準を満たしている」、または築年数が一定年数以下であること(取得時時点で耐火建築物以外の場合築20年以内、マンションの場合築25年以内)であること

■ 住宅ローン控除シミュレーター

住宅ローン控除のシミュレーションが出来るホームページもありますので、ご紹介します。

スマイティ 不動産住宅情報サイト
http://sumaity.com/mansion_new/loan/kouzyoSim/

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